Recepten richting betaalbaar wonen
Volgens Embuild Vlaanderen is er nood aan een breed woonbeleid. Daarbij dienen beleidsmakers over het muurtje te kijken. Het volstaat niet om alleen te focussen op meer sociale woningen of enkel de registratierechten voor nieuwe eigenaars af te schaffen. Er zijn maatregelen nodig voor alle doelgroepen. En één ding is zeker: van kwetsbare huishoudens tot jonge starters, huurders en kandidaat-bouwers of -kopers, allemaal hebben ze nood aan groter en een meer divers aanbod.
Test je kennis over betaalbaar wonen en beantwoord een aantal quizvragen:
Betaalbaar wonen is multidisciplinair vraagstuk
Het realiseren van betaalbaar wonen is een multidisciplinair vraagstuk. Schaarse ruimte, gebruiksbeperkingen, lokale bouwstops, een stagnerend aantal verdichtingsprojecten, aanslepende en complexe vergunningsprocedures, juridische geschillen, het toenemend aantal vereisten rond o.a. energie, waterhuishouding, luchtkwaliteit enz. maken woonprojecten tijdrovend, risicovol en steeds duurder.
Embuild Vlaanderen vraagt daarom eerst en vooral om een multidisciplinair panel op te richten dat de cijfers over de woningvoorraad, de woonbehoeften én de betaalbaarheid bijhoudt en inschat voor de toekomst. Want breed advies is nodig, opdat de verschillende beleidsniveaus elkaar versterken en niet doorkruisen. Zo hebben de huidige provinciale ruimtelijke plannen die woonnoden onderschatten, op het terrein weinig slaagkansen.
Meer ruimte voor wonen
Gezien de wet van vraag en aanbod is een ruimer en meer divers woningaanbod nodig. Meer aanbod doet de prijzen stabiliseren/dalen. Tussen nu en 2035 hebben we in totaal minstens een half miljoen nieuwe en heropgebouwde woningen nodig. Die moeten er komen of de krapte zal de prijzen verder doen stijgen. De sleutel om het aanbod uit te breiden, bestaat er in het bouwen van woningen te stimuleren. Daarbij staat kwaliteitsvolle verdichting en het bouwen in de hoogte op de eerste plaats. Daarom zijn de volgende maatregelen vereist:
- Stimuleren van voldoende en uiteenlopend woonaanbod. Er is nood aan een positief verdichtingsbeleid dat private investeringen valoriseert en het stagnerend aantal projecten vlot trekt.
- Maak werk van meer stadsvernieuwingsfondsen en PPS-formules om een actieve bouwshift te lanceren als positief tegengewicht voor de verlammende aanpak van onder meer lokale bouwstops en van de ‘provinciale beleidsplannen ruimte’, die vaak restrictief zijn zonder aandacht voor valabele alternatieven.
- De overheid dient bij de realisatie van kwaliteitsvolle openbare ruimte de lead te nemen om te vermijden dat de betaalbaarheid van stedelijke buurten verder onder druk komt te staan. Indien die kostprijs wordt geïntegreerd in private verdichtingsprojecten, worden stedelijke buurten onbetaalbaar voor toekomstige bewoners. Het gaat om het belang van een performante waterhuishouding, betere rioleringen, meer groen en open ruimte in steden, maar ook de shift naar fossielvrije stedelijke centra en kernen.
Belang van positief verdichtingsbeleid
Om de overheden in staat te stellen om een positief verdichtingsbeleid te voeren, moet de ruimtelijke planning in Vlaanderen worden aangepast, evenals sommige zeer strenge milieu- en natuurregelgeving. De doelstelling van die regelgeving moet worden behouden en nagestreefd blijven, maar er moeten wel terug vergunningen kunnen worden afgeleverd.
Meer en snellere vergunningen
Er is nog steeds geen Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, waardoor de provincies en sommige lokale besturen hun eigen beleidsplannen opgesteld hebben, waarin vaak beperkingen voor wonen opgenomen zijn.
Op die manier worden steeds strengere eisen en steeds meer gedetailleerde onderzoeken en studies gevraagd in een vergunningaanvraag en worden er steeds meer voorwaarden aan de vergunning gekoppeld. Hierdoor zijn er meer mogelijkheden om een vergunning aan te vechten en te vernietigen.
Deze strengere eisen vinden hun oorsprong in de strenge milieu- en natuurregelgeving van Europa en Vlaanderen (beschermde habitats, beschermde diersoorten, waterkwaliteit en -kwantiteit, …) en de eenvoudige toegang tot de rechter vanuit Europa. Doordat (nationale en Europese) rechters een onverwachte en ruime interpretatie geven aan rechtsregels dringt zich een grondige bijsturing van het wettelijk kader op en dit zowel op Vlaams als Europees niveau. Dit op de volgende vlakken:
- Het aanpassen van de onderliggende regelgeving (milieu, natuur en ruimtelijke ordening/plannen) op Vlaams als Europees niveau om meer rekening te houden met de hoge bevolkingsdichtheid en economische activiteit in Vlaanderen en om voldoende ruimte te behouden voor wonen en ondernemen;
- Het verder vereenvoudigen en versnellen van het voortraject en de vergunningsprocedures;
- Het aanpassen van de beroepsprocedures om eindeloze vertragingen te vermijden.
Uitdagingen van verkerning en verdichting
De uitdagingen in centra en kernen zijn veelvuldig en zullen de komende legislaturen beheersen. Want schaarse bouwgronden in kernen zijn duurder; nutsleidingen dienen te worden versterkt; er is nood aan veel meer kwalitatief groen en openbare ruimte; de waterhuishouding dient te worden versterkt; er zijn veel vaker saneringskosten; renovatie in mede-eigendom kent vaak meer hindernissen; werforganisatie is een stuk complexer voor binnenstedelijke projecten enz.
Vandaag ligt er geen roadmap klaar om stedelijke centra en dorpskernen toekomstbestendig te maken. Meer nog, de collectieve kosten om groene, waterrobuuste en fossielvrije centra te realiseren en te onderhouden, zijn niet gekend. Daarom is een duidelijk zicht op het kostenplaatje voor de overheid en de huishoudens van meet af aan nodig bij het maken van plannen. Want transparantie over wie doet/bekostigt wat, leidt tot een snellere uitvoering van de gewenste transitie.
Geen algemeen bouwverbod in watergevoelig gebied
Er mag zeker geen algemeen bouwverbod in overstromings- of watergevoelig gebied worden ingevoerd. Dit zou de resterende oppervlakte voor wonen (en ondernemen) dramatisch doen afnemen en verdichtingsprojecten ondergraven. Bovendien zou men dan geen gebruik maken van de vele innovatieve oplossingen die reeds voorhanden zijn om via bouwprojecten de watergevoeligheid van een gebied net te verbeteren.
Behoud de watertoets
Vorig jaar heeft de Vlaamse overheid de advieskaart voor overstromingen in de watertoets bijgewerkt en werden de formaliteiten om kopers en huurders te informeren over het overstromingsrisico aangepast (waterinfo.be). Naast de nabijheid van waterlopen, wordt ook het neerslagpatroon in rekening gebracht. En dat is hoognodig aangezien in 60 jaar tijd het aantal dagen met zware neerslag in ons land is verdubbeld (Klimaat.be). Uit gegevens van Statistiek Vlaanderen blijkt dat tegen 2050 een vijfde tot een derde van de gebouwen in watergevoelige gemeenten en steden met wateroverlast kunnen worden geconfronteerd. Daarom beklemtoont Embuild Vlaanderen het belang van een waterplan voor verkerning inclusief een meerjareninvesteringsplan. Alleen dan kan de gewenste verdichting gevrijwaard en kwaliteitsvol ontwikkeld worden.
Het Vlaams Klimaatadaptatieplan ziet het aantal gebouwen dat gemiddeld geconfronteerd wordt met wateroverlast in Vlaanderen, stijgen van 4,5 naar bijna 8% tegen 2050. In enkele watergevoelige steden en gemeenten dreigt dan 20 tot 30% van de gebouwen getroffen te worden. Het aantal huishoudens dat vandaag risico loopt, wordt geschat op een half miljoen, maar in de toekomst kan dat een veelvoud zijn. En dat overwegend in verdichte woonomgevingen. Het verhoogde risico in onder meer de centrumsteden vind je terug via de website van Statistiek Vlaanderen.
Aangezien doorgedreven verdichting een speerpunt is van de bouwshift, vraagt Embuild Vlaanderen aan de vergunningverlenende overheden om nog steeds elk afzonderlijk project te onderwerpen aan de watertoets en om de toegevoegde waarde van waterrobuuste maatregelen adequaat te beoordelen.
Financiële maatregelen
In alle segmenten van de woonmarkt is een groter en kwaliteitsvol aanbod een noodzaak. Zo heeft Embuild Vlaanderen berekend dat tussen nu en 2035 zo’n 239.000 bijkomende woongelegenheden nodig zijn om de groei aan huishoudens op te vangen. Daarnaast dienen zo'n 240.000 slechte woningen te worden gesloopt en heropgebouwd. In combinatie met de vraag naar bijkomende woningen zonder domicilie (studentenkoten, tweede verblijven, woningen voor arbeidsmigranten enz.) hebben we in totaal minstens een half miljoen nieuwe en heropgebouwde woningen nodig tussen nu en 2035.
Naast een verbreding van het aanbod aan woningen zijn ook financiële maatregelen nodig om de betaalbaarheid te verbeteren. Daarbij moet zo gericht mogelijk gewerkt worden, om te vermijden dat goed bedoelde maatregelen hun doel zouden missen of de prijzen net de hoogte in jagen.
- De Vlaamse regering heeft eerder dit jaar de Vlaamse Woonwaarborg gelanceerd om kandidaat-kopers met te weinig eigen vermogen voor het afsluiten van een hypothecaire lening, te ondersteunen. De goedkeuring van deze maatregel werd in het Vlaams Parlement uitgesteld. Gezien de urgentie voor jonge starters, vraagt de bouwfederatie aan alle partijen om zo snel mogelijk tot actie over te gaan.
- Als we de huidige wachtlijst voor een sociale woning van 182.000 mensen tegen 2034 willen wegwerken, moet het aanbod aan betaalbare woningen jaarlijks toenemen met minstens 15.000 woningen.
- Meer aanbod voor kwetsbare huishoudens kan nu ook via het systeem van geconventioneerd huren. Private initiatiefnemers kunnen een subsidie krijgen om kwaliteitsvolle, energiezuinige en betaalbare huurwoningen te realiseren. Zo krijgen huishoudens op de wachtlijst, sneller dan vandaag toegang tot een energiezuinige woning.
- Sociale verhuurkantoren kunnen veel meer werken met huursubsidies voor kwetsbare huishoudens. Zo kunnen zij ook terecht op de private huurmarkt om een geschikte woning te vinden.
- Vrijwaar de eigenaarsgraad van meer dan 70% in Vlaanderen. Met maatregelen gericht op energie-efficiënte woningen. Daarom stelt Embuild Vlaanderen o.a. voor om 0% aan registratierechten te koppelen aan de energieprestatie. Wanneer die koppeling niet gemaakt wordt, werkt dit prijsverhogend. Terwijl kopers het vrijgekomen budget moeten kunnen aanwenden om energetische ingrepen te bekostigen.
Kwalitatief bouwen tegen betaalbare prijzen, dat is de doelstelling van Vlabo of Vlaanderen Bouwt vzw.
Buildwise, Embuild Vlaanderen en Bouwunie, richtten eind de jaren 80 woningbouwvereniging Vlaanderen Bouwt op. Zo wilden zij een impuls geven aan de ‘volkswoningbouw’ in samenwerking met de private spelers op de markt. Ruim 30 jaar later is de vraag naar betaalbaar wonen groter dan ooit en beoogt Vlabo vzw nog steeds, om los van elke vorm van subsidie, betaalbare woningen te realiseren.
Lokale visie vertaald in een projectdefinitie
Nieuwbouw of renovatie, het project start vanuit de behoeftes en de visie van het lokaal bestuur. Een gemeente kan vanaf het begin mee bepalen voor welke doelgroep op haar gronden gebouwd wordt, voor welke woningtypologie gekozen wordt en hoe de woningen ruimtelijk ingeplant worden. Het lokaal bestuur sluit met Vlabo vzw een samenwerkingsovereenkomst af waarin al deze afspraken vervat zijn. Kenmerkend in de aanpak van Vlabo is het wedstrijdelement. Voor elk project wordt een wedstrijddossier uitgeschreven waarop architecten, aannemers en ontwikkelaars kunnen inschrijven. Als voorwaarde wordt gesteld dat achter elk ingediend ontwerp een team van aannemer en architect zit. Zo garandeert Vlabo de haalbaarheid en betaalbaarheid van het project. De ingediende ontwerpen worden beoordeeld door een jury, waarin een mix van expertise is vertegenwoordigd. Ook het lokaal bestuur maakt deel uit van deze jury. Nadat de jury een keuze heeft gemaakt vraagt de aannemer van het geselecteerde bouwproject de omgevingsvergunning aan. Nadien verleent de gemeente Recht van Opstal aan de aannemer die het project bouwt en verkoopt. Kandidaten kopen de woning van de aannemer en het bijhorend perceel van de grondeigenaar.
Vlabo vzw als projectregisseur
Vlabo is best te omschrijven als de regisseur van zowel het bouwproject als het bouwteam. Vlabo organiseert en coördineert de samenwerking tussen de verschillende spelers zoals de grondeigenaars, het lokale bestuur, de openbare diensten, de meewerkende aannemers en de architect. Vlabo bewaakt haar doelstelling: kwaliteitsvolle betaalbare woningen realiseren met aandacht voor duurzaamheid, architecturale meerwaarde en stedenbouwkundige samenhang. Vlabo ontzorgt het lokaal bestuur door een aantal specifieke taken van de gemeente over te nemen, de woningprijzen te bewaken en het bouwproces vlot te laten verlopen. Voor haar regisseursrol ontvangt Vlabo een vergoeding die wordt betaald door de aannemer die de woningen mag bouwen. Het lokaal bestuur heeft geen extra kosten om samen te werken met Vlabo.
Vlaanderen Bouwt vzw - Pater Damiaanstraat 5, 3130 Betekom - www.vlaanderenbouwt.be
betaalbaar wonen