Welke factoren beïnvloeden het aanbod?
In ons land is de woningmarkt inelastisch. Dat betekent dat het aanbod de vraag niet kan volgen. Maar de woningnood is ook een kwalitatief vraagstuk. Huishoudens in West-Vlaanderen zijn niet geholpen met meer woningaanbod in Limburg. Een gezin met kinderen dat een eengezinswoning zoekt met een tuin, heeft vermoedelijk geen baat bij een flat in de rand van een stad. Een goed functionerende woningmarkt sluit aan op de vraag van huishoudens. Niet omgekeerd.
We kunnen verschillende belemmeringen onderscheiden:
- Bouwgronden steeds schaarser en duurder
- Slaagkansen op een vergunning
- Verdichtingsprojecten zijn doorgaans duurder, risicovol en tijdrovend
- Stijgend risico op wateroverlast
- Bouwmaterialenprijzen
Beschikbare bouwgronden steeds schaarser en duurder
Voor een bouwgrond in Vlaanderen werd vorig jaar gemiddeld 429 euro per vierkante meter betaald. Dat is 13,2 procent meer dan in dezelfde periode in 2022. Deze tendens zien we al langer: in vergelijking met 2018 steeg de prijs van bouwgrond per vierkante meter in Vlaanderen met 56%. Aan de ene kant komt dit door de beperkte ruimte in Vlaanderen en de hoge bevolkingsdichtheid.
Ook is er meer en meer vraag naar bouwgrond en woningen door de groei aan huishoudens, die ook kleiner worden. Het aanbod kan niet volgen. Intussen dreigen de provinciale beleidsplannen ruimte hier nog een schepje bovenop te doen. Deze plannen beperken het verkavelen buiten de stadskernen en in sommige gevallen ook het opsplitsen van woningen. Dit betekent dat het aanbod de vraag nog minder zal kunnen volgen.
De figuur hieronder geeft het aantal onbebouwde percelen per 1000 huishoudens weer.
Slaagkansen op vergunning veel lager in centrumsteden
Het verkrijgen van een vergunning voor een woonproject, inclusief voortraject, duurt in Vlaanderen in het beste geval gemiddeld 28,5 maanden of bijna 2,5 jaar. In het slechtste geval, als er beroep wordt aangetekend tot bij de Raad van State, bedraagt de doorlooptijd gemiddeld 65,5 maand of meer dan 5 jaar. Uit studiewerk blijkt hoe groter de omvang van het project, hoe kleiner de slaagkans. Hierbij geldt ook hoe meer reguleringscomplexiteit (meer vragen, adviezen en wijzigingen en openbare adviezen), hoe lager de slaagkans. Bovendien zijn er verschillen tussen gemeenten. Zo valt op dat de slaagkans veel lager ligt in de centrumsteden (minder dan 53 procent kans) en de doorlooptijd er langer is. Dat is nefast voor de gewenste verdichting. Ook in de kustgebieden, de omgeving van Antwerpen en een aantal gemeenten in Zuid-Limburg is de reguleringsomplexiteit hoog. In de gemeenten in oranje zijn de slaagkansen op een vergunning lager dan in de gemeenten in blauw.
Verdichtingsprojecten duurder, tijdrovend en risicovol
Gemiddelde kost per unit: uitbreidingsprojecten vs verdichtingsprojecten
Elke m² bruto vloeroppervlakte bij een verdichtingsproject is een stuk duurder dan bij een uitbreidingsproject. De meerkosten bij verdichtingsprojecten zijn het gevolg van de toenemende risico’s voor ontwikkelaars; de hogere bouwkosten en de toenemende stedenbouwkundige lasten. Dat legt druk op het aanbod in steden en kernen.
Aandeel gebouwen met mogelijke wateroverlast in huidig klimaat
Steeds meer gebouwen in watergevoelige gemeenten en steden kunnen met wateroverlast worden geconfronteerd. Het aantal huishoudens dat vandaag risico loopt, wordt geschat op een half miljoen. En dat overwegend in verdichte woonomgevingen met veel verharding.
Prijzen bouwmaterialen blijven op een hoog niveau
Van november 2020 tot medio 2023 vertoonde de index I (index voor de prijs van bouwmaterialen) een aanzienlijke stijging. Deze periode werd gekenmerkt door een snelle toename van de prijzen van bouwmaterialen en andere gerelateerde kosten. Verschillende factoren droegen bij aan deze stijging.De prijzen van grondstoffen zoals cement, ijzer en staal stegen sterk, wat een directe invloed had op de productiekosten in de bouwsector. Vanaf medio 2023 begon de sterke stijging van de index I af te vlakken. Hoewel de prijzen nog steeds hoog waren, vertraagde het tempo van de stijging aanzienlijk.